《中國自然資源報》推廣我省加強部門聯動、共破司法查封閑置地僵局的典型案例
8月20日，《中國自然資源報》刊文《法院與自然資源主管部門做好工作銜接，建立有效的信息共享和工作協商機制——聯動！共破司法查封閑置地僵局》，報道推廣我省強化府院聯動，妥善處置閑置存量房地產用地的經驗做法。
案例基本情況
2015年，A房地產開發有限公司（以下簡稱“A公司”）以757.50萬元競得B市C縣一宗商服用地，面積18.94畝，合同約定竣工時間為2017年8月17日。2016年10月26日出讓方和A公司簽訂延期開工補充合同，竣工時間調整為2018年11月18日。
問題和困難
2018年，C縣建設口岸貨運通道聯檢樓項目需占用該地塊，導致地塊無法正常開發。同年10月，C縣自然資源局對該宗地開展閑置土地認定調查，閑置原因認定為政府原因。2019年，根據海關意見，聯檢樓項目選址進行了調整，該地塊可正常開發，經C縣自然資源局與A公司協商，擬重新約定開竣工時間。然而，A公司因資金困難無力繼續開發。同時，由于未按時歸還銀行抵押貸款，該宗地于2019年、2021年、2022年相繼被B市中級人民法院輪候查封，查封期限最晚至2025年3月24日。
應對措施
在司法查封期間，B市主要從三方面推進閑置土地的盤活：一是主動協商。對于因片區規劃功能調整導致項目受影響，主動與企業協商達成一致，在消除開發障礙后，簽訂補充協議重新約定開竣工時間。
二是配合推進司法處置。在用地被法院查封后，政府積極配合提供出讓合同、規劃條件、規劃調整文件等相關材料信息，配合推動閑置地塊進入司法拍賣程序，加快閑置土地處置。
三是維護競得人權益。競得人取得法拍土地后，依申請從速辦理相關審批手續，政府與競得人重新簽訂土地出讓合同，明確權利義務，重新約定開竣工日期。2023年10月，B市中級人民法院實施司法拍賣，該宗地最終以882.24萬元成交。C縣自然資源局協助法院完成過戶手續，與競得人簽訂變更土地出讓合同時，重新約定開工時間為2024年12月31日。
（本期案例由云南省自然資源廳提供）
案例評析
在地方實踐中，閑置土地一旦被法院查封，處置工作往往陷入僵局。一些案件由于債務糾紛等問題遲遲不能結案，也存在項目同時被多個法院查封的情況，而且進入司法拍賣的閑置土地也經常流拍，如本案例宗地在2019年第一次拍賣時就曾流拍，這導致涉法涉訴閑置土地普遍存在處置周期長、清理難度大等困難。自然資源部會同國家發展改革委等部門研究出臺妥善處置閑置存量土地18條政策措施（以下簡稱“18條”），為被司法查封的閑置土地處置提供政策依據。本案例合理適用政策法規，實現法院和政府部門聯動，打破了司法查封土地處置僵局，對盤活司法查封閑置存量土地具有借鑒意義。
充分合理運用政策條款。閑置土地查封期間是否可以開展閑置土地處置？司法查封導致土地閑置，是否計入閑置土地認定時間？司法查封由土地使用權人自身債務糾紛所造成，但同時又存在政府原因導致項目無法開工的，如何處置？就案例涉及的以上問題，B市通過綜合運用“18條”政策，給出了答案。針對片區城市規劃功能調整導致項目無法開工的情形，適用“18條”政策措施中的“（一）推動限期消除繼續開發障礙。對于因政府及其有關部門的行為導致不具備開發利用條件的地塊……開發障礙未消除前，不計算開竣工違約期”。同時，針對司法查封期間閑置土地時間計算問題，適用《最高人民法院 自然資源部關于加強閑置土地司法查封和處置工作銜接的意見》（以下簡稱《意見》）的規定，“人民法院查封期間不作為動工違約期，不計入閑置土地計算時間”。在司法拍賣成交后，適用“18條”政策措施中的“（九）配合推進司法及破產處置。在人民法院完成涉案土地的司法拍賣……處置后，按規定協助辦理相關手續時，可重新約定開竣工日期”。筆者認為，各地在涉法涉訴閑置土地處置過程中，本著“以用為先”原則，可以靈活運用以上政策措施，依法從速推進司法查封閑置土地處置，防止土地資源閑置浪費。
暢通部門聯動處置渠道。《意見》明確提出：“建立健全人民法院與自然資源主管部門間的工作會商機制，進一步加強執行聯動。各級人民法院和自然資源主管部門應當做好工作銜接，建立有效的信息共享和工作協商機制�！盉市積極探索推進部門聯動，市、縣自然資源主管部門在司法拍賣公告前，主動向法院提供涉案土地使用權出讓合同、規劃條件、閑置土地認定情況等材料信息。法院在拍賣公告中對相關信息予以提示，完成拍賣后，及時將拍賣情況告知自然資源主管部門，共同協助辦理相關用地手續�！�18條”措施的發布，進一步促進兩部門閑置認定和處置等工作銜接，有利于維護和保障各方合法權益，提振市場信心，吸引社會資本投入到閑置土地處置中，促進閑置存量土地盤活利用。
強化項目后續跟蹤管理。閑置土地處置的一個重要目標是地盡其用。一方面，政府與法院都應當為土地使用者依法開發利用土地創造有利條件。這包括協助競得人辦理相關用地手續，政府與其重新簽訂合同明確權利和義務，合理約定開竣工時間，還包括全面消除繼續開發障礙，協助其辦理規劃許可、設計方案審批等手續，讓競得人能夠盡早用地。另一方面，市、縣政府要落實主體責任，加強后續土地開發利用全過程管理，防止再次出現閑置浪費。按照“18條”規定實施處置后，應當及時在土地市場動態監測監管系統完成合同等信息更新，按要求錄入用地主體、開竣工時間等信息，嚴格落實土地利用動態巡查制度，提醒、督促企業按期開竣工，對違約違規行為實施聯合懲戒。
（本期評析作者為自然資源部不動產登記中心 高坤）
來源：云南省自然資源廳網
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